Pravni strokovnjaki, ki prisluhnejo.

Zemljiška knjiga - urejanje stanja

Zemljiška knjiga je javna knjiga, ki vodi register pravic na določeni nepremičnini. Zemljiška knjiga je urejena z zemljiškoknjižnim pravom. Zemljiškoknjižno pravo primarno urejajo Zakon o sodiščih, Stvarnopravni zakonik in Zakon o zemljiški knjigi.

Zemljiško knjigo ureja zemljiškoknjižni postopek, ki ga vodijo zemljiškoknjižni referenti in zemljiškoknjižni sodniki. Zemljiška knjiga je od leta 2011 informatizirana, vendar je pogosto težava nastala še pred 2011, zaradi česar je potrebno preveriti tudi zemljiško knjigo, ki je bila sestavljena na podlagi odredbe Franca Jožeta in Marije Terezije. Omenjeni zemljiškoknjižni sistem je bil do leta 2011 v veljavi ves čas, z manjšimi popravki, določeni v Zakonu o zemljiški knjigi.

Odvetnik za nepremičnine bo s pomočjo zemljiške knjige vpogledal v pravice, ki so vpisane v registru. Glede na načelo publicitete zemljiške knjige (načelo zapisano v Zakonu o zemljiški knjigi) pa je to tudi bolj ali manj edini za pravni promet verodostojen način preverjanja stanja pravic in obveznosti v zemljiški knjigi.

Odvetnik za nepremičnine lahko za stranko predlaga (vknjižbo) vpis ali izbris pravice, zaznambe, predznambe v zemljiško knjigo, vloži ugovor oziroma pritožbo zoper sklep zemljiškoknjižnega sodišča ali pripravi mnenje ali pogodbo, potrebno za urejanje stanja v zemljiški knjigi.

Urejanja stanja zemljiške knjige



Odvetnik za nepremičnine in stvarno pravo bo strankam lahko pomagal tudi pri urejanju stanja v zemljiški knjigi.

Občasno pride do zemljiškoknjižnega stanja, ko pravice v zemljiški knjigi ne odražajo v celoti ali deloma dejanskega stanja, ki je oziroma naj bi bilo v naravi, zaradi česar je potrebno sprožiti ustrezne zemljiškoknjižne, pravdne ali izvensodne postopke, za ureditev oz. uskladitev zemljiškoknjižnega stanja z dejanjskim.

Glede na pravno in dejansko stanje bo potrebno preveriti, ali so listine, ki jih je stranka predložila odvetniku za nepremičnine, sposobne za vpis v zemljiško knjigo ali ne. V kolikor gre za listine, ki so sposobne za vknjižbo vpisa pravice v zemljiško knjigo, bo odvetnik pripravi zemljiškoknjižni predlog in predlog vložil v zemljiškoknjižni postopek z namenom vpisa v zemljiško knjigo. Zemljiškoknjižni predlog bo nato skladno z zemljiškoknjižnim razporedom dodeljen zemljiškoknjižnemu referentu. Referent zemljiške knjige bo presodil, ali je predlog utemeljen, dovoljen in ima priloženo ustrezno listino, sposobno za vpis v zemljiško knjigo.

V kolikor bo referent zemljiške knjige ugotovil, da so podani pogoji za vpis v zemljiško knjigo, bo izdal zemljiškoknjižni sklep o dovolitvi vpisa v zemljiško knjigo. V kolikor bo referent za zemljško knjigo presodil, da vpis ni dovoljen v zemljiško knjigo, bo izdal zavrnilni zemljiškoknjižni sklep in zavrnil vpis v zemljiško knjigo. Zoper zavrnilni in ugodilni zemljiškoknjižni sklep ima stranka ali njen odvetnik za nepremičnine pravico do ugovora o čemer odloča zemljiškoknjižni sodnik, zoper sklep zemljiškoknjižnega sodnika pa je mogoča še pritožba na Višje sodišče v Kopru oz. tamkajšnji oddelek za zemljiško knjigo.

Odvetnik za nepremičnine bo tako bodisi pozval na pravilno ureditev, bodisi pripravil pogodbo o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim, bodisi sprožil sodne in upravne postopke za ureditev stanja nepremičnine. Pred popolno ureditvijo stanja v zemljiški knjigi bo tako potrebno preveriti pravno stanje v zemljiški knjigi in dejansko stanje ter tudi preveriti v zvezi z vprašanji davčne obravnave takšne uskladitve stanja v zemljiški knjigi.

V primeru spora med lastnikom in zemljiškoknjižnim lastnikom nepremičnine, je smiselno, da se z odvetnikom za nepremičnine pogovorite tudi o možnosti zaznambe spora v zemljiško knjigo.

Glej tudi:
Sodna ureditev meje
Sodna delitev solastnine nepremičnine
Motenje posesti - varstvo
Pravo nepremičnin
Služnost in nujna pot - nepremičnine
Legalizacija črne gradnje